北京进一步优化楼市政策,华润、龙湖等房企年报“见喜”

2024年04月09日 10:37 来源:证券市场周刊 作者:文丨秦佳丽‍‍‍‍‍ 编辑丨李壮‍‍

近日,北京进一步优化了楼市政策,政策性利好被市场看好。同时,在年报季,多家头部房企业绩出现同比增长的现象,也释放出房地产行业走进春天的信号。 

3月27日,北京市将一份限制购房资格的文件废止,向市场传递稳楼市的积极信号 ;4月8日,北京另就公积金贷款新政发布《征求意见稿》,购买绿色低碳建筑贷款额度最高可上浮40万元 。 在二级市场, 目前至少70余家 A股房企及在港上市内资房企发布财报,其中保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、绿城中国等多家房企维系千亿营收规模,部分房企同时录得营收、净利润“双增”。 

公司年报显示,头部房企积极以业务转型应对行业周期低谷,并在业务多元化方面取得一定成绩。 有业内观点认为,目前住宅市场呈现规模收缩趋势,倒逼房企从销售业务向持有业务转型,具备资金实力和运营能力的企业有望形成新的业绩支撑。 如果新一轮救市政策见效步伐加快、房企普亏现象有望在2024年得到扭转。 

头部房企抢发年报

华润置地成“利润王”

步入年报季,上市房企成绩单陆续出炉。 据Wind数据,截至4月8日,116家A股房企中已有33家发布2023年度业绩报告;内房股方面,除了少数房企延迟发布,目前年度财报已普遍披露。 年初30余家A股房企预亏前提下,目前抢发年报的房企业绩相对稳健,2023年度普遍实现盈利。 

从A股房企“赚钱”能力看,保利发展、招商蛇口依旧延续千亿级营收规模,2023年分别实现营业收入3471.47亿元、1750.08亿元; 净利润规模同样以保利发展、招商蛇口居前,两家房企去年分别录得归母净利润120.37亿元、63.19亿元。 此外,浦东金桥、京基智农、陆家嘴、中国国贸录得归母净利润均超过10亿元。 

内房股披露年报更加积极。 目前华润置地、龙湖集团、建发国际集团、绿城中国4家在港上市内房企延续千亿规模阵营,2023年度分别实现营业收入2511亿元、1807亿元、1344亿元、1314亿元。 前述公司净利润同样延续第一梯队,报告期内分别录得归母净利润(股东应占溢利)313.65亿元、128.5亿元、50.35亿元、31.18亿元。 

值得一提的是,房地产行业尚在经历深度调整情况下,部分龙头房企仍保持营收与净利润“双增”,其间华润置地实现营业收入、归母净利润同比增长21.29%、11.65%; 绿城中国实现营业收入、归母净利润同比增长3.33%、13.18%; 建发国际实现营业收入、归母净利润同比增长34.29%、2.04%。 

总体而言,国央企业绩稳健优势凸显,以华润置地、招商蛇口等为代表的央企属于少数“绩优生”与“增长派”,且这些房企普遍将原因归结为结转项目权益占比提升、非开发业务增长等。 

目前已披露年报的上市房企中,华润置地以313.65亿元的净利润规模位居“利润王”。 公司利润增长离不开其在一线城市的货值消化。 2023年,华润置地开发销售型业务营收同比增长20.4%至2121亿元,结算均价同比增长25.4%至1.79万元/平方米,其中,一线城市收益占比提升11个百分点。 以北京超核中心、上海前滩润璟、北京悦府三个项目为例,年度业绩贡献分别为92亿元、80亿元、62亿元。 

千亿级房企阵营中净利润增速明显的还有招商蛇口。 2023年,招商蛇口摆脱“增收不增利”境况,归母净利润同比增长48.2%至63.19亿元。 这与计提减值减少、权益占比提升等因素有关,去年招商蛇口资产减值损失和信用减值损失同比减少62.5%至24.2亿元; 公司同时提升结转项目权益比例,少数股东损益同比减少42.4%至27.9亿元,少数股东“分食”利润的现象得以扭转。 在这背后,招商蛇口提升了合作拿地的权益比例,公司业绩发布会透露,2023年公司拿地权益比例为76.5%,同比提升16.6个百分点。 

同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示: “由于债务对公司现金流的困扰,年初30余家A股房企发布预亏公告的现象在市场预期之内。 不过,目前仍有部分房企财务相对稳健,包括大型央国企,以滨江集团为代表的区域深耕型优质民企,以及伟星、新希望等具有多元产业支撑的民营房企等,这类企业资金链相对安全。 ” 

龙头房企加码经营性业务

龙湖集团运营板块成业绩支柱

在行业持续调整背景下,房地产市场格局正发生较大变化。 近一年来房企开发业务收入及结算毛利率整体承压,但从商业地产、长租公寓等经营性业务赛道看,龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新突破。 

在目前千亿级阵营房企中,龙湖集团的运营及服务业务已构成净利润支柱。 年报数据显示,2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元,同比增长5.7%,在公司核心权益净利中的贡献占比超过60%。 

其中,运营业务主要包括商场和长租公寓; 服务航道则包括物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”。 财报显示,2023年龙湖集团已开业88座商场项目; 住房租赁方面,冠寓开业房间数达12.3万间。 截至报告期末,龙湖物业在管面积3.6亿平方米,龙湖龙智造已累计获取代建类项目90个。 

与传统开发业务相比,经营性业务一贯呈现高毛利特点。 比如,2023年龙湖集团的开发业务结算毛利率为11%,对比之下,公司运营业务、物业管理业务毛利率分别达75.9%、30.6%。 

华润自2023年中期提出“经常性业务”以来,其多元化业务板块也备受关注。 2023年华润置地的经常性业务收入同比提升26.4%至390.6亿元,核心净利润同比增长47.6%至96亿元。 

在近日召开的业绩发布会上,华润置地管理层明确把“大资管”业务定义为主航道业务,旨在将资管业务培育为第二增长曲线。 按照华润置地的目标,到“十四五”规划末期,公司经常性业务核心净利润占比达到40%以上。 

据悉,华润置地经常性业务主要由经营性不动产业务、轻资产管理业务等板块构成,其中经营性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及酒店租金等,该板块增长的背后,依旧是万象系购物中心持续发力,2023年华润置地购物中心实现租金收入179亿元,毛利率升至近年高位的76%。 

在宋红卫看来,我国房地产市场正开始进入存量阶段,资产管理和服务业务是未来发展核心,目前住宅市场呈现规模收缩趋势,倒逼房企从销售业务向持有业务转型。 “持有型业务属于强现金流业务,投资回报周期比较长,如果企业具备资金实力和运营能力,则具备了竞争优势。 ”他还补充道,“这类业务同样存在较大挑战,以物业管理为例,行业现在整体面临增利不增收的情况,主要原因在于传统的物管收入占比最高、增值服务占比较小,企业运营成本持续升高; 另外,头部企业收并购项目的良莠不齐也在拉低盈利水平。 ” 

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪就此向本刊表示: “房企加码经营性业务能够降低周期性风险、平衡开发型业务的销售波动以及提供相对稳定的现金流。 不过这类持有型业务前期需要大量资金投入,对企业财务状况要求较高,如果房企具备运营能力,有望形成业绩支撑。 ” 

头部房企持续加码高能级城市

收拢聚焦成行业主流趋势

从头部房企表现来看,稳健的营收离不开核心城市货值去化,近一年头部房企持续加码高能级城市,增加一线城市货值储备。 譬如,华润置地2023年来自一二线城市的开发销售业务占比达87%。 另据华润置地业绩发布会透露,2023年公司一二线城市投资占比92.8%,总可售货值占比达93%。 

不过,部分房企布局仍呈现出明显的区域化特征。 以“黑马”房企建发国际为例,在中指院的销售榜单中,建发国际于2022年刚刚步入行业销售规模前十,2023年建发国际再度上升两个名次,以1890亿元的全口径销售额位居行业第八。 

分城市来看,对其营收贡献最大的城市为公司大本营——厦门,2023年共实现销售金额130.69亿元。 拓储方面,2023年建发国际新增项目全口径货值约2180亿元,重点分布在华南区域及长三角区域。 

从投资态度看,接下来房企普遍保持审慎策略。 在近日业绩发布会上,龙湖集团管理层表示,目前市场基本面回到2010年-2015年的状态,9亿~10亿平方米是新房市场能承载的真实居住需求规模,公司接下来会严守投资刻度,优中选优。 招商蛇口表示,公司大投资框架虽然仍是“核心30城”,但会进一步聚焦“核心10城”。 

值得一提的是,目前房地产市场提振政策仍在持续释放。 继国常会再提进一步优化房地产政策后,3月27日,“离异3年内不得京内购房”等限购政策文件被废止。 在宋红卫看来,新一轮救市政策的目标在于提振一线城市及部分核心二线城市,这类城市的限制性政策逐渐取消是大趋势,对于市场回暖有积极作用。 他补充道: “考虑到一线城市对于周边区域存在虹吸效应,因此政策松绑仍可能会有节奏地分步实施; 叠加2024年是很多房企偿债的重要年份,今年部分房企仍然难以摆脱亏损境况。 ” 

在关荣雪看来,新一轮救市政策将表现在降低购房门槛、加大房企融资支持力度、推动“三大工程”建设落地等方面。 如果接下来政策见效步伐加快、市场购房意愿明显提振,房企普亏现象有望在2024年扭转。 

(本文已刊发于3月30日《证券市场周刊》。文中提及个股仅做举例分析,不做投资建议。)

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