4月29日晚，万科发布2024年一季报，在行业持续承压的局面下，实现营业收入615.9亿元。面对市场下行挑战，万科坚守经营安全底线，持有货币资金830.7亿元，覆盖短期借款和一年内到期有息负债，并继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本3.3%，保持行业低位；同时，万科开发业务保持韧性，销售稳居第一梯队，销售金额实现行业第三，销售面积位居行业第一；经营服务业务持续保持良好势头，营收同比增长12%，同时实现多赛道REITs突破，商业REIT已完成资金募集，物流REIT于交易所挂网，长租REIT也在积极申报中。此外，万科积极推进资产交易，一季度实现大宗资产交易回款42亿元。

销售保持行业第一梯队

在3月底的2023年度业绩会上，万科董事会主席郁亮曾表示，万科管理团队坚决不“躺平”，一定会跨过这个阶段性关口。他也相信公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。

今年一季度，房地产市场继续遭遇超预期调整。根据第三方数据，一季度百强房企的销售金额同比下降47.5%。与此同时，土地市场成交继续下行，全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%。

面对艰巨的市场形势，万科开发业务全力销售，保持行业第一梯队。截止3月底，万科实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，销售面积和销售金额均保持行业前三。值得一提的是，万科3月销售显著回升，实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，环比大幅增长74.8%。

据年报数据，2023年，万科开发业务已经呈现出较强的韧性，销售金额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅；截止去年底，万科开发业务去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。与此同时，不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。

800多亿在手资金有效覆盖短债

今年以来，各方市场均对万科表达了高度关注。4月14日，万科曾经召开投资者关系交流会，表示已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，妥善化解阶段性挑战。其中就是用足现有的各类融资工具，万科已积极调集各一线力量，以用好用足中央出台的一系列有利于化解风险的政策性融资工具。一季报显示，截至季末，万科持有货币资金830.7亿元，覆盖短期借款和一年内到期有息负债，并继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本3.3%，保持行业低位。

万科融资方面也频传好消息。4月24日，深交所显示，万科14.35亿元ABS项目状态更新为“已受理”。此前，在3月29日的万科2023年度业绩推介会上，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，截至今年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照要求积极申报。

除积极申报“白名单”外，万科也紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型。今年3月份，印力集团深圳总部核心资产印力中心获取了35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回2026年到期的CMBS。截至2024年3月，印力已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。今年包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

市场人士认为，在近几年行业整体融资显著收缩之下，万科依然能保持融资渠道的畅通，这背后反映了各大金融机构对万科的信任和支持。

经营服务业务双位数增长

不仅开发业务保持了韧性，万科的经营服务业务也保持了稳健增长。2024年一季度，万科表内经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长达12.0%。

其中，万科积极响应政府“让人民群众住得更好更舒心”的目标。一方面不断加大保障性住房的建设和供给，一季度租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7,121间，在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业3,006间。截至2024年3月底，万科所管理的23.8万间间租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。

另一方面通过万科物业旗下万物梁行凭借“低碳物业”解决方案及多项节能减碳实践在第十三届公益节暨ESG影响力年会上荣获“2023年度双碳行动贡献奖”，并在中国楼宇经济之夜凭借专业服务能力揽获4项“2023-2024年度运营管理最佳实践奖”。此外，万科商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元，同比增长2.3%；物流仓储业务实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%，累计可租赁建筑面积1020.2万平方米，稳定期出租率超过八成。

值得注意的是，一季度内，万科经营性业务实现多赛道REITs突破，进一步从开发商向不动产商转型。

日前旗下印力集团发布的中金印力REIT已完成战配协议签署、网下询价等工作，将于4月底完成基金募集成立及挂牌上市。同时，今年3月，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环。伴随公募REITs试点的持续深入，万科经营性业务多年发展积累的优质资产，未来有望通过REIT的持续扩募或新发，为万科带来新的流动性来源。

业内人士认为，一季度房地产市场销售出现大幅下滑，导致市场担忧情绪显著升温，万科也遭遇了阶段性挑战。但从一季报结果来看，万科依然守住了财务安全底线的同时，并能继续保持开发业务的头部地位，实现经营性业务多赛道REITs突破，实属不易。

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