4月24日，大悦城（000031.SZ）正式发布2025年年度业绩公告。面对复杂的市场环境，公司坚持安全发展与转型发展并重，总体经营呈现稳中有进的良好态势。2025年，受行业周期及结算资源影响，公司销售型业务结算规模虽有所下降，但结算毛利率实现逆势上扬。报告期内，大悦城实现营业收入308.92亿元；毛利额达98.23亿元，同比大幅增长26.11%；综合毛利率为31.80%，同比提升10.04个百分点。此外，公司经营活动产生的现金流量净额为30.23亿元，为稳健的财务发展提供了有力支撑。截至报告期末，大悦城总资产达1570.16亿元，归母净资产为102.81亿元，持续保持良好的资产价值及治理效能。

作为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，大悦城近年来坚定贯彻“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，深入推进“1123”战略体系。2025年，公司紧扣“全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展”的经营方针，大力实施业务重塑，在夯实高质量开发业务的同时，不断提升商业引领地位。报告期内，大悦城购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%，充分彰显出持续进阶的经营能力。

夯实开发业务基本盘

“中粮好房子”驱动产品力跃升

作为大悦城业务基本盘，在房地产行业深度调整背景下，公司销售型业务于2025年实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米。其间大悦城深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，促进销售转化与业绩提升。

报告期内大悦城同步提升新项目及存量项目产品力，全年打造多个当地明星标杆项目。其中，上海北外滩壹号、深圳悦章·凤凰里、西安奥体壹号成为区域红盘，西安悦著·央宸获评克而瑞“中国好房子作品TOP20”，三亚中粮·铂悦壹号获评中指研究院“人居梦想好房子”。公司同时开展存量项目价值重塑行动，长沙观澜祥云等项目焕新后成交量显著提升。

聚焦于产品力提升，大悦城倾力推进“中粮好房子”建设，公司提出“主动健康场景生活”产品主张，联合清华大学、中国建筑科学研究院、华为终端等数十家头部机构开展技术研发。近年大悦城推动其好房子性能体系、商业节能、数智化、绿色低碳、产品创新等方面的研发投入，2025年，公司研发投入金额1391.27万元，同比增长84.96%；研发投入占营业收入比例同比增加0.03个百分点至0.05%。

系列产品研发令大悦城保持竞争力。2025年，“中粮好房子场景实验室”实现健康居住范本落地，获得国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen领航奖“年度健康建筑标杆项目”等荣誉。公司在克而瑞住宅产品力排名跃升至第29位，客户满意度五项指标全面提升，房屋设计、房屋质量满意度达到行业TOP10均值水平。

提升商业引领地位

持有型业务多维转型

销售型业务持续巩固之余，大悦城经营业务版图持续扩张。公司经营业务覆盖购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓等领域，助推其发展质量稳步提升。

近年公司商业业务秉承“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，聚焦重点区域与核心城市深耕发展，商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米。截至2025年底，大悦城在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心。

2025年，大悦城购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿人次，同比提升22.7%；平均出租率94%。年内，公司迎来南昌大悦城、深圳大悦城双项目高品质开业，开业当日出租率均突破94%，两大项目同时积极践行首店经济，首店占比分别超60%、50%，其中深圳大悦城超百家品牌开业当日业绩刷新全国纪录。

值得一提的是，面对行业深度调整与存量竞争格局，近年大悦城全面推进“1123”战略体系重塑，将“提升商业引领地位”置于首位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。2025年，公司推进“大朋友”大悦城品牌年轻力计划，全年落地近2000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元；会员总量近2478万人，会员销售额突破100亿元。公司同时持续打造大悦嗨新节、大悦疯抢节等原创经营档期IP，提升客流转化与消费体验。

此外，大悦城写字楼与产业地产、酒店与长租公寓、物业管理服务等业务，进一步确保了其营业收入的稳定性。譬如，2025年，公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局，写字楼整体平均出租率90.3%，产业地产整体平均出租率91%；截至报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米，深圳在运营项目整体平均出租率98.5%。公司同时拓展产业地产轻资产业务版图，年内中标并签约上海滴水湖国际中心项目、完成北京汇京双子座资产管理协议续签，另通过管理输出方式运营北京两大园区项目。

公司在物业服务领域也通过精细化管理实现高质量增长。截至2025年底，大悦城物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目161个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3200万平方米，较上年末增长6.1%，在管面积近2863万平方米，较上年末增长12.5%。

财务管理持续优化

巩固现金流安全

通过持续优化财务管理体系，近年大悦城积极拓展多元化渠道、确保流动资金高效运作。截至2025年底，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，公司已成功获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目14个，保障了公司现金流安全。

公司综合融资成本也进一步降低。2025年，大悦城顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，公司综合融资成本为3.54%，较同期下降52个基点。报告期，中诚信国际信用评级有限责任公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

与此同时，大悦城前期资本运作模式创新，正持续作用于其经营能力提升。公司于2024年成功发行消费基础设施REITs——华夏大悦城商业REIT，底层资产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城，各项经营指标表现良好，期末出租率为98.10%，较预测的95.50%提升2.6个百分点。华夏大悦城商业REIT上市至今累计分红5次，全年按募集规模计算年化分派率为5.48%，回流资金已用于商业地产项目获取及投资，公司成功打通“投、融、建、管、退”资产闭环，推动商业一体化改革走深走实。

目前大悦城仍在择机补仓，聚焦核心城市增加货值储备。2025年，公司获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛的核心板块，土地面积共计21.76万平方米，计容建筑面积48.17万平方米，土地款总额（全口径）38.45亿元。截至2025年底，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，可售货值约969亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

2026年，大悦城将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，深入实施“1123”战略体系，以“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”为年度经营方针。公司将加快推进转型发展，将商业业务作为压舱石，开发业务作为基本盘，持有型业态作为稳定器，轻资产业务作为新增长极；持续升级“中粮好房子”与“绿色大悦城”；统筹资源扩大有效投资，全力推动公司高质量发展再上新台阶。