不知不觉间，中国公募REITs市场已经发展了五年多的时间。这一市场从最初数只产品起步，到如今已上市86单，总规模突破2300亿元，已跃居为全球最瞩目、发展速度最快的新兴REITs市场之一，并与日本、新加坡共同构成了亚洲三大核心REITs市场。从早期的试探性前行，到如今的规模化发展，中国公募REITs产品正从边缘品类走进主流资产配置的视野。

更具里程碑意义的是，2024年3月首批消费REITs的上市和2026年6月首批商业不动产REITs的上市，标志着REITs资产版图从基础设施持续向商业不动产拓展，为投资者投资配置优质商业不动产资产提供了更为公开、透明、便捷的渠道，也为公募REITs市场奠定了金融服务实体经济的扎实基础。

从回顾过去和展望未来两个角度来看，商业资产的长期价值与配置窗口正日趋清晰。

消费REITs：历史的成绩单

回顾2025年，消费REITs的表现可圈可点。年内二级市场价格涨幅接近30%，显著跑赢其他板块，成为市场关注的焦点。

这一表现的背后，政策与市场的双重驱动功不可没。

政策层面，2025年政府工作报告明确提出支持消费、文化旅游等领域发行REITs，《提振消费专项行动方案》进一步释放政策信号。2025年的782号文对扩募机制进行了显著优化：简化申报流程、拓宽资产范围、支持跨区域整合。政策暖风频吹，为板块提供了坚实的基本面支撑。

市场层面，低利率环境下，具有强制分红特征的消费REITs成为资金追逐的对象，这背后是投资者对现金流的强烈渴求——当银行理财收益率持续下行、权益市场波动加剧时，具备强制分红机制的REITs产品，正在填补资产配置的空白地带。

2026年一季报：韧性凸显

根据2026年4月下旬各消费REITs披露的定期报告，整体来看，板块经营保持稳健。

从数据上看，消费REITs的现金流回款能力依然稳健。同时，不同细分领域亮点频现：核心商圈的购物中心凭借区位优势和品牌集聚效应，2026年一季度末出租率维持在高位，租金竞争力凸显；奥特莱斯项目则凭借其独特的折扣零售定位，在经济调整期表现出较强的消费韧性，部分项目出租率创下历史新高。

这种韧性的背后，本质上是对存量竞争时代，商业不动产通过持续的业态优化、场景改造和品牌升级等资产运营，进而实现资产价值的潜力的一种信心和信任“投票”。规模大、品质优的商业不动产资产，无疑成为中国公募REITs市场的核心资产之一。

新里程碑：首批商业不动产REITs上市

在此背景下，首批商业不动产REITs在上交所成功上市，无疑标志着公募REITs市场迎来又一个重要发展时刻。

本次上市的4只产品募集资金规模合计超200亿元。产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域。

这一事件的意义，远不止于几单新产品的发行。

从资产类别来看，商业不动产REITs的落地，标志着REITs的资产版图向广义的"商业不动产"进一步延伸，酒店、商办综合体等资产类别将有望进一步丰富资产的发行范围。

从市场扩容来看，首批商业不动产REITs的募资规模已超过2023年首批消费REITs，参与主体既包括地方国有龙头企业，也不乏行业头部民营企业。从规模上来说，商业不动产REITs的全面落地将有望对接并撬动超40万亿元的存量商业资产市场。

从投资选择来看，资产类别的丰富，为投资者提供了更多元的产品，其现金流特征和风险收益属性更为多样，投资者可以根据自身的风险偏好和收益预期，进行更有针对性的组合配置。

近期市场回调：短期波动还是长期机遇？

值得关注的是，近一个月来，公募REITs产品在二级市场的表现出现了一定程度的回调，部分产品跌幅较为明显。这种短期波动，既与整体市场环境有关，也反映了投资者对宏观经济、利率水平等预期因素的重新定价。然而长远来看，回调或许正是长期配置的良好时机。

首先，从估值水平来看，调整后的公募REITs产品及其底层的商业资产，其估值将回到更具吸引力的区间。

其次，从基本面来看，公募REITs产品价格和底层资产的运营之间，存在长短期的背离，无疑更多地反映了市场情绪的变化，从而为投资基本面创造了价值。

再次，从政策环境来看，扩募机制优化、资产版图扩围、监管导向支持等长期发展的制度保障更趋优化，随着消费型社会转型升级的推进，商业资产市场有望在“十五五”期间持续向好。2026年6月17日首批4只“中证REITs全收益指数基金”截至发稿日均已完成募集，也标志着公募REITs正式开启了“指数化投资时代”。

当然，商业资产的长期配置价值和良好的配置窗口并不意味着“躺着就能赚钱”。对于投资者而言，在纷繁的市场中甄别优质标的，或许是当前更为重要的功课。

关于长期价值的几点思考

而我们在通过公募REITs市场配置商业资产时，也不妨回顾一下公募REITs价值投资的三大核心逻辑：

第一，厘清配置初衷，从“短期资本利得”向“长期价值锚定”进阶。 公募REITs作为独立的大类资产，其核心价值在于提供稳定的现金流和优化资产配置结构，而非短期资金的博弈工具。当市场出现短期价格波动时，底层优质商业资产的强制分红机制与抗周期韧性反而凸显优势。引导市场从“炒作者心态”回归“投资者本源”，才能真正分享中国经济结构转型的长期红利。

第二，顺应宏观趋势，深刻把握低利率环境下高股息资产的稀缺价值。 当前，我国利率中枢长期下行，全市场可提供具有强制分红特征且具备底层实体资产支撑的优质工具极其紧缺。与此同时，“两新”政策与“提振消费专项行动”的持续发力，正在从根本上修复和重塑商业不动产的内在价值。宏观政策的确定性与底层现金流的稳定性交织，正为跨越周期的资金配置提供最坚实的时代底气。

第三，理性看待扩募机制，拥抱“大水大鱼”的现代化REITs良性生态。 扩募与增发绝非市场的“融资抽水”，而是REITs作为现代企业成长模式的内在基因。通过持续注入优质新资产，公募REITs正从一成不变的“资产包”蜕变为具备内生增长动力的“活资产”。随着市场规模的持续扩容，公募REITs在支持存量资产盘活、服务实体经济发展、以及实现中国商业不动产自主定价权方面的核心功能将水到渠成。

结语

五年多的时间，中国的公募REITs从一个试点品种成长为亚洲最大的REITs市场之一，也从边缘走向主流。站在当前的时点，消费REITs的发展和首批商业不动产REITs的成功上市，为公募REITs市场打开了新的空间；而长远来看，市场回调为长期投资提供了更具吸引力的配置窗口。

对于投资者而言，当信心得到树立，长期的价值投资者或许不必过于纠结短期波动的得失，而是应该更多地关注资产的配置、底层资产的质量、以及长期的发展趋势，进而得出自己的答案和选择。

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