2026年公募REITs中报季收官，全市场88只已上市产品中，除未满披露期的新产品外，81只产品全部按期完成披露，交出了一份资产运营稳健、分红兑现扎实的答卷。

从基础设施到商业不动产，市场稳步扩容

我国首批公募REITs于2021年上市，主要覆盖产业园、高速公路、仓储物流、污水处理等基础设施领域。五年来，REITs制度框架日趋完善，底层资产范围持续拓宽，2026年6月，首批4只商业不动产REITs集中上市，正式告别基础设施单一赛道。7月1日，易方达、华夏、南方、中金旗下4只中证REITs全收益指数基金发行，普通投资者第一次可以借道指数基金一键配置REITs，险资、年金等长线资金也多了一条标准化的入市路径。2026年上半年，共新发REITs产品8只，募资297.38亿元，相比上年同期募资规模接近翻倍。

同时，存量项目扩募持续推进，装入的新资产不乏“光伏+水电”多能互补、“研发办公+厂房”混合搭配这类跨区域、跨品类的组合，“首发+扩募”两条腿走路，REITs规模增长不再仅仅依赖新发产品。 截至6月末，全市场上市产品达86只，总市值达到2200亿元。

分红收益出色，整体运营稳健

短期价格起伏更多反映资金与情绪，长期来看，底层资产的赚钱能力对于REITs产品更加重要，因此分红一直是REITs最受关注的指标之一。2026年中报显示，上半年沪市51只产品派现逾43亿元，平均分派率超过6.5%，与10年期国债收益率的利差已拉大到历史较高水平，配置价值愈发明显。截至8月末，沪深两市79只产品先后派现135次，累计达到82.03亿元。

细分来看，虽然各类底层资产的表现有所分化，但总体呈现稳健向好态势。

保租房和消费领域最为稳健。保租房出租率在94%-99%之间；消费类项目依靠主动运营，出租率维持在93%-100%，个别项目上半年可供分配金额折算全年完成率超过100%，收益承诺提前兑现。

高速公路和能源领域，区位优势明显、路网结构完善的项目率先受益，部分路段通行费收入同比增长10%到20%，优质路产年化现金流分派率保持在6%左右的水平。能源资产方面，部分清洁能源项目结算电量同比增长一成以上。

数据中心搭上了AI的快车，受益于算力需求持续释放，板块内项目期末计费率接近满格，服务费收缴率保持100%，在手合同剩余期限普遍较长，现金流能见度很高，已成为不少机构压舱石式的配置。

园区和仓储在调整中积蓄向上的动能，面对行业性租金调整，项目方采取“以价换量”策略，厂房类资产出租率普遍稳定在95%以上，部分园区项目出租率回到80%上方，边际改善的信号清晰。

信息披露“升级”，长线资金汇聚

REITs以机构投资者为主，2026年中报显示，机构投资者占比均值升至约97.4%，再创新高，券商自营、原始权益人及关联方、险资构成持仓主力。机构化程度加深，意味着市场对信息披露效率、投研沟通深度和资产运营透明度的要求更高。

在此背景下，交易所一方面完善线上信息查询功能，如上交所REITs信披专栏新增关键词检索和公告分类导航，还上线了定期报告预计披露时间查询；另一方面，积极组织线下沟通交流，超过20只沪市REITs敞开大门办投资者开放日，请投资人走进商场、园区、租赁社区，和运营团队面对面聊，拉近了投融资两端的距离。

同时，大力开展知识普及，提升投资者对REITs产品认知度。上交所围绕“商居共暖，民生焕新”“通途领航，动能澎湃”“园聚新质，物畅业兴”三条主线，组织各赛道REITs集中亮相、详解经营，多只产品还把中报做成可视化长图，让枯燥的财务表格变成普通人看得懂的图文。

回望过去五年，中国公募REITs从首批9只的小众试点，成为亚洲数量第一的大类资产市场。“十五五”规划纲要已写入“积极推动基础设施领域REITs常态化推荐发行”，证监会也明确支持租赁住房、城市更新项目发行REITs或扩募、稳慎推进商业不动产REITs发展，未来REITs市场有望焕发新动能，更好地服务国家战略和经济社会发展全局。