按照国家发改委相关文件，REITs类型将由9类增至12类。2024年以来，REITs新增数量及募资规模皆较2023年大幅增长，与此同时，入场公募机构出现不少新面孔，比如易方达、嘉实等大型基金公司。

8月6日，国家发改委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》，以提高申报材料的标准化、规范化水平，“进一步提高常态化发行工作的质量和效率”。

在此之前，于7月26日，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（下称“《通知》”），明确了REITs项目的申报要求。

按照上述《通知》分类，REITs项目类型将由9类扩充至12类，此外，“符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目”也可以申报。

上述文件的发布进一步打开了市场对公募REITs的想象空间。

当下，无论是一级市场还是二级市场，REITs都是资本的宠儿。

根据东方财富Choice数据，截至8月12日，2024年成立的公募REITs已有11只，比2023年全年多出5只，其中10提前结束募集，且11只都超募，最终按比例配售（面向公众投资者部分）。募资规模方面，2024年以来首募规模273亿元，较2023年全年增长3成。同期，中证REITs指数（932006.CSI）2024年以来涨幅为7.70%。

机构也越来越多。就已上市项目而言，其运营方已经涵盖16个省级单位，比2023年多出5个，基金管理人已经有19家，比2023年多出4家。

类型扩容

下面先从REITs类型的扩容说起。

根据7月26日国家发改委发布的上述《通知》，已经明确的REITs类型由之前的9类扩充至12类，新增的3类是文化旅游、水利及养老设施。

其中，文化旅游基础设施类主要包括自然文化遗产、国家5A和4A级旅游景区项目。水利设施指的是具有供水、发电等功能的水利项目。养老设施类则限于依法登记并在民政部门备案的养老项目。

在此之前，根据2023年10月证监会发布的《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，REITs类型已经由之前的7类扩充至9类，新增的2类是租赁住房及消费基础设施。

更早的2020年4月，证监会与国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》明确的REITs类型是仓储物流、交通设施、市政设施、生态环保、园区、能源及新型基础设施等7类。

截至8月12日，已经成立的41只公募REITs涵盖了交通、能源、生态环保、仓储物流、园区、租赁住房及消费基础设施等7类，尚未成立REITs的主要有市政、文化旅游、水利、养老及新型基础设施等5类。

其中，市政基础设施主要包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。新型基础设施主要包括数据中心类、人工智能基础项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源及智慧城市项目。

根据2023年8月1日国家发改委等部门发布的《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，在REITs的发行上，将促进公平准入，推动符合条件的民间投资项目发行REITs，进一步扩大民间投资。

至于申报项目的条件，按照7月26日发布的上述《通知》，至少要同时复合6个要求，即权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好、规模达标，相关参与方应信用状况良好。

收益指标上的具体要求包括，最近3年经营性现金流均为正，最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%等。

资产规模上的要求是，对于首次发行REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元），发起人（原始权益人）以控股或相对控股方式持有基本具备发行REITs条件的各类资产合计规模原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍等。

信用方面最基本的要求是，发起人、项目公司、运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全事故。

按照《通知》表述，国家发改委将压紧压实各方责任，针对不同主体细化实化相应责任，并用好项目退回机制。

募资远超2023年

从公募REITs的发行情况来看，这类产品在一级市场上备受青睐。

根据东方财富Choice数据，截至8月12日，2024年以来成立并上市的REITs有11只，比2023年全年多出5只，其中10只已经在交易所挂牌上市，7月11日成立的华安百联消费REIT则将在8月16日上市。首募规模方面，2024年以来合计273亿元，比2023年全年（201亿元）增长30.85%。

从RIETs类型来看，2024年以来成立的REITs主要有4类，其中，消费基础设施类有5只，能源基础设施类有3只，交通基础设施类有2只，仓储物流基础设施类1只。

上述4类REITs中，募资规模居首的是消费基础设施类，合计145亿元，占比53.11%，其中仅华夏华润商业REIT即募资69亿元。能源、交通及仓储物流类基础设施类分别募资35亿元、78亿元及15亿元。

截至8月12日，已经成立的REITs有41只，首募规模1258亿元，涵盖7类基础设施项目，除却上述4类，还有园区、生态环保及租赁住房等3类。

除却首次募资，还有红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT等4只REITs已经成功扩募。从《更新招募说明书》来看，其扩募规模分别为12.44亿元、4.15亿元、18.53亿元、15.53亿元，合计49.65亿元。

二级市场上，公募REITs2024年以来的表现亦不俗。截至8月12日，中证REITs指数涨幅为7.70%。

机构不断加入

从数据上看，REITs市场上的机构越来越多。

公募机构方面，截至8月，已经成立REITs的公司有19家，2024年入场的公司有易方达、嘉实、工银瑞信及华安基金等4家，其成立的产品分别是深高速REIT、中国电建清洁能源REIT、河北高速REIT及百联消费REIT，募资规模分别为20.48亿元、10.70亿元、56.98亿元及23.32亿元。

根据《招募书》，上述4家公募机构皆设立了REITs业务部门，但称谓稍有不同。

从项目运营方的出处（如果运营方不止1个，则以主运营方为主）来看，已上市REITs来自16个省级行政单位（含直辖市及自治区），2024年才有上市项目的省级行政单位有5个，即河北、湖南、天津、新疆及四川。

其中，河北上市项目是工银河北高速REIT，其运营方是河北高速公路集团。湖南上市项目是易方达深高速REIT，其运营方是湖南益常高速公路运营管理公司。天津上市项目是博时津开产园REIT，其运营方是天津泰达产业园管理公司。新疆上市项目是华夏特变电工新能源REIT，其运营方是特变电工新疆新能源股份公司。四川上市项目是嘉实中国电建清洁能源REIT，其运营方是四川松林河流域开发公司。

截至8月12日，还有1只REITs即华夏首创奥莱REIT的发行工作已进入尾声，其运营公司位于北京，属于消费基础设施类REITs。还有1只已经获批，但尚未开始募资，即博时津开产园REIT，其运营公司位于天津。